საქართველოში უძრავი ქონების ინვესტიციისთვის ყველაზე გავრცელებულ ადგილად თბილისი მიიჩნევა.
ეკონომიკურ განვითარებასთან ერთად იზრდება მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე, კერძოდ, კი ახალაშენებულ ბინებზე. ბაზარზე მოთხოვნა-მიწოდების პრინციპებიდან გამომდინარე უძრავი ქონების ღირებულება წლიდან წლამდე ზრდის ტენდეციას ინარჩუნებს. სწორედ ამიტომ, მსხვილი თუ მცირე ბიუჯეტიანი ინვესტორების ყურადღება ამ დრომდე მიმართულია ერთ-ერთ ყველაზე სტაბილურ და მომგებიან სფეროზე, რასაც უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა წარმოადგენს.
2023 წლის შეჯამება ( გალტ & თაგარტი - საინვესტიციო კვლევების მონაცემები )
უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვის თანახმად, 2023 წელს თბილისში 39,949 ბინა გაიყიდა, რაც 7.0%- იანი წლიური კლებაა 2022 წლის რეკორდულად მაღალ მონაცემებთან შედარებით (2022 წლის უძრავი ქონების სტატისტიკა განპირობებული იყო დიდი ოდენობის მიგრანტების შემოდინების საფუძველზე).
სწორედ ამიტომ რეალური სტატისტიკის ანალიზისთვის მონაცემები უნდა შევადაროთ 2021 წლის მაჩვენებელს ,აღსანიშნავია, რომ ბინების გაყიდვები 2023 წელს 7.7%-ით მაღალია.
ამასთან, 2023 წელს კლება მთლიანად განპირობებული იყო მეორადი ბაზრის 13.5%-იანი წლიური შემცირებით, რადგან პირველად ბაზარზე გაყიდვების პოზიტიური დინამიკა შენარჩუნდა და წლიური 1.6%-იანი ზრდა დაფიქსირდა.
„მეორად ბაზარზე მოთხოვნის შემცირება ძირითადად მიგრანტების ეფექტის შესუსტებასა და ქირის დასტაბილურებას ასახავს, რომლებმაც უმნიშვნელოვანესი როლი ითამაშეს 2022 წელს მეორად ბაზარზე გაზრდილ ტრანზაქციებში. ამავდროულად, 2023 წელს თბილისში გაიზარდა მშენებარე პროექტების რიცხვი, რამაც მდგრადი მოთხოვნის პირობებში პირველად ბაზარზე ტრანზაქციების ზრდის ტენდენცია განაპირობა“.
ფასები
2023 წელს ფასების ზრდის დინამიკა შენარჩუნდა. ამასთან, პირველად ბაზარზე ბინის ფასის წლიური ზრდის ტემპი ორჯერ აღემატებოდა მეორად ბაზარზე ფასის ზრდას (+21.3% და +10.0% წ/წ, შესაბამისად). აღსანიშნავია, რომ ფასები კიდევ უფრო მკვეთრად არის გაზრდილი 2022 წლის დასაწყისიდან დღემდე. კერძოდ, პირველადი ბაზრის ფასები 45.2%-ით გაიზარდა, რაც ასევე აღემატება მეორად ბაზარზე დაფიქსირებულ ზრდას (+30.7% ახალი და +17.5% ძველი ბინებისთვის).
„ბინების ფასების მკვეთრი ზრდა გამოწვეული იყო მშენებლობის გაზრდილი ხარჯებით და მიგრანტების მხრიდან მოთხოვნით, თუმცა ეს ორივე მაჩვენებელი ამ ეტაპზე დასტაბილურებულია. თუმცა ფასის ზრდის ტენდენცია არ შეცვლილა. შედეგად, თბილისში გასაყიდი ბინის მინიმალური ფასი ამჟამად $900/მ2 -მდეა, მაშინ როცა ეს მაჩვენებელი 2021 წლის ბოლოსთვის $600/მ2 იყო“.
ბაზრის ზომა
2023 წელს თბილისში 2.9 მილიარდი აშშ დოლარის ღირებულების ბინა გაიყიდა, რაც შემცირებული ტრანზაქციების მიუხედავად 9.9%-იანი წლიური ზრდაა. ეს ზრდა პირველად ბაზარზე ფასების მატებამ განაპირობა.
2023 წელს ყველაზე ძვირი უძრავი ქონება მთაწმინდის უბანში დაფიქსირდა, ხოლო ყველაზე მეტი ბინა საბურთალოს რაიონში გაიყიდა.
საცხოვრებელი უძრავი ქონების 1მ2 ღირებულება ბინების სეგმენტში, ქ თბილისის უბნების მიხედვით
| თბილისი | 2021 | 2022 | 2023 | |||||||||
| I | II | III | IV | I | II | III | IV | I | II | III | IV | |
| გლდანი | 2490 | 2473 | 2778 | 2500 | 2619 | 2558 | 2500 | 2698 | 2788 | 2891 | 3129 | 3238 |
| დიდუბე | 2929 | 2870 | 2812 | 2850 | 2980 | 2814 | 2701 | 2881 | 3004 | 3131 | 3287 | 3375 |
| ვაკე | 3774 | 3660 | 3612 | 3540 | 3690 | 3845 | 4129 | 4204 | 4201 | 4404 | 4756 | 4900 |
| ისანი | 2529 | 2546 | 2472 | 2540 | 2665 | 2580 | 2478 | 2668 | 2856 | 2917 | 3119 | 3273 |
| კრწანისი | 3000 | 3043 | 2964 | 2990 | 3143 | 2937 | 2671 | 3118 | 3175 | 3417 | 3427 | 3577 |
| მთაწმინდა | 4236 | 4178 | 4089 | 3930 | 4458 | 4339 | 4931 | 4941 | 4919 | 5167 | 5314 | 5528 |
| ნაძალადევი | 2571 | 2605 | 2500 | 2720 | 2809 | 2740 | 2674 | 2824 | 2928 | 3006 | 3201 | 3361 |
| საბურთალო | 3236 | 3194 | 2986 | 3160 | 3072 | 2927 | 3128 | 3333 | 3344 | 3397 | 3652 | 3767 |
| სამგორი | 2359 | 2376 | 2332 | 2370 | 2482 | 2451 | 2407 | 2630 | 2647 | 2718 | 2892 | 3065 |
| ჩუღურეთი | 3211 | 3121 | 2970 | 3045 | 3030 | 2856 | 2874 | 3212 | 3257 | 3284 | 3518 | 3480 |
მოცემულ ცხრილში წარმოდგენილია ახალაშენებული (დასრულებული) ბინების სეგმენტში 1მ2-ის მედიანური ღირებულება, თბილისის უბნების მიხედვით. აღნიშნული ფასი წარმოადგენს გასაყიდ, ე.წ. შეთავაზების ფასს (offer price).
აღნიშნულ მონაცემებზე დაყრდნობით საინვესტიციო უძრავი ქონების შეძენის საუკეთესო პერიოდად წლის პირველი კვარტალი მიიჩნევა, რადგან ამ დროს ფასები მომდევნო კვარტლებთან შედარებით დაბალია.
საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი
წინა კვარტალი = 100
| 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |||||||||||||
| I | II | III | IV | I | II | III | IV | I | II | III | IV | I | II | III | IV | |
| სულ | … | 102.7 | 98.6 | 109.9 | 102.0 | 99.6 | 97.5 | 102.1 | 104.2 | 100.7 | 103.2 | 105.5 | 100.9 | 103.0 | 105.5 | 102.9 |
| ბინები | … | 102.8 | 98.4 | 108.6 | 101.8 | 98.7 | 98.2 | 102.3 | 105.4 | 102.2 | 100.6 | 103.8 | 102.4 | 103.4 | 105.2 | 102.5 |
| კერძო სახლები | … | 102.4 | 99.1 | 113.6 | 102.6 | 102.2 | 95.4 | 101.6 | 102.0 | 97.6 | 108.8 | 108.9 | 96.5 | 101.6 | 106.2 | 104.3 |
საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი
წინა წლის შესაბამისი კვარტალი = 100
| 2021 | 2022 | 2023 | ||||||||||
| I | II | III | IV | I | II | III | IV | I | II | III | IV | |
| სულ | 113.6 | 110.1 | 108.9 | 101.2 | 103.4 | 104.5 | 110.7 | 114.3 | 110.7 | 113.1 | 115.6 | 112.8 |
| ბინები | 112.0 | 107.5 | 107.3 | 101.0 | 104.5 | 108.2 | 110.9 | 112.5 | 109.3 | 110.6 | 115.7 | 114.2 |
| კერძო სახლები | 118.3 | 117.9 | 113.5 | 101.6 | 101.0 | 96.5 | 110.0 | 118.0 | 111.6 | 116.2 | 113.4 | 108.6 |
