Тбилиси считается самым распространенным местом для инвестиций недвижимости в Грузии.

Вместе с экономическим развитием растет спрос на недвижимость, в частности на квартиры в новостройках. Основываясь на принципах спроса и предложения на рынке, стоимость недвижимости сохраняет тенденцию к увеличению из года в год. Именно поэтому внимание крупных и мелких инвесторов было направлено на одно из самых стабильных и прибыльных направлений – покупку и продажу недвижимости.

Итоги за 2023 год ( Галт и Таггарт – данные инвестиционных исследований )

По данным обзора рынка недвижимости, в 2023 году в Тбилиси было продано 39 949 квартир, что на 7,0% меньше, чем в прошлом году по сравнению с рекордно высокими показателями 2022 года (статистика недвижимости 2022 года обусловлена ​​большим притоком мигрантов).

Именно поэтому для анализа реальной статистики данные следует сравнить с показателем 2021 года, следует отметить, что продажи квартир в 2023 году выше на 7,7%.

Однако снижение в 2023 году произошло целиком за счет годового снижения вторичного рынка на 13,5%, поскольку на первичном рынке сохранилась положительная динамика продаж и был зафиксирован годовой рост на 1,6%.

«Снижение спроса на вторичном рынке в основном отражает ослабление влияния мигрантов и стабилизацию арендных ставок, что сыграло важную роль в увеличении сделок на вторичном рынке в 2022 году. При этом в 2023 году увеличилось количество строящихся проектов в Тбилиси, что привело к увеличению сделок на первичном рынке в условиях устойчивого спроса».

Цены

В 2023 году сохранилась динамика роста цен. При этом годовой темп роста цен на квартиры на первичном рынке в два раза превысил рост цен на вторичном рынке (+21,3% и +10,0% г/г, соответственно). Стоит отметить, что с начала 2022 года по настоящее время цены выросли еще более резко. В частности, цены на первичном рынке выросли на 45,2%, что также превышает рост, зафиксированный на вторичном рынке (+30,7% на новые и +17,5% на старые квартиры).

«Резкий рост цен на квартиры был вызван увеличением стоимости строительства и спроса со стороны мигрантов, хотя оба этих показателя на данном этапе стабилизировались. Однако тенденция роста цен не изменилась. В результате минимальная цена продажи квартиры в Тбилиси на данный момент составляет до $900/м2, тогда как к концу 2021 года этот показатель составлял $600/м2». 

Размер рынка

В 2023 году в Тбилиси было продано квартир на сумму 2,9 миллиарда долларов США, что несмотря на сокращение количества сделок на 9,9% больше, чем в прошлом году. Данное увеличение было вызвано ростом цен на первичном рынке.

В 2023 году самая дорогая недвижимость зафиксирована в Мтацминдинском районе, а больше всего квартир продано в Сабурталинском районе.

Стоимость 1м2 жилой недвижимости в сегменте квартир по районам Тбилиси

 Тбилиси  2021  2022  2023
II  III IV  II III  IV  II  III IV 
 Глдани 2490 2473 2778 2500 2619 2558 2500 2698 2788 2891 3129 3238
 Дидубе 2929 2870 2812 2850 2980 2814 2701 2881 3004 3131 3287 3375
 Ваке 3774 3660 3612 3540 3690 3845 4129 4204 4201 4404 4756 4900
 Исани 2529 2546 2472 2540 2665 2580 2478 2668 2856 2917 3119 3273
 Крцаниси 3000 3043 2964 2990 3143 2937 2671 3118 3175 3417 3427 3577
 Мтацминда 4236 4178 4089 3930 4458 4339 4931 4941 4919 5167 5314 5528
 Надзаладеви 2571 2605 2500 2720 2809 2740 2674 2824 2928 3006 3201 3361
 Сабуртало 3236 3194 2986 3160 3072 2927 3128 3333 3344 3397 3652 3767
 Самгори 2359 2376 2332 2370 2482 2451 2407 2630 2647 2718 2892 3065
 Чугурети 3211 3121 2970 3045 3030 2856 2874 3212 3257 3284 3518 3480

В данной таблице представлена ​​медианная стоимость 1 м2 в сегменте новостроек (законченных) квартир по районам Тбилиси. Указанная цена является продажной, так называемой Предложенной ценой.

Исходя из приведенных данных, первый квартал года считается лучшим периодом для приобретения инвестиционной недвижимости, поскольку в это время цены ниже по сравнению с последующими кварталами.

Индекс цен на жилую недвижимость

предыдущий квартал = 100

  2020 2021 2022 2023
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
 Всего 102.7 98.6 109.9 102.0 99.6 97.5 102.1 104.2 100.7 103.2 105.5 100.9 103.0 105.5 102.9
 Квартиры 102.8 98.4 108.6 101.8 98.7 98.2 102.3 105.4 102.2 100.6 103.8 102.4 103.4 105.2 102.5
 Частные дома 102.4 99.1 113.6 102.6 102.2 95.4 101.6 102.0 97.6 108.8 108.9 96.5 101.6 106.2 104.3

Индекс цен на жилую недвижимость

Соответствующий квартал предыдущего года = 100

  2021 2022 2023
I II III IV I II III IV I II III IV
 Всего 113.6 110.1 108.9 101.2 103.4 104.5 110.7 114.3 110.7 113.1 115.6 112.8
 Квартиры 112.0 107.5 107.3 101.0 104.5 108.2 110.9 112.5 109.3 110.6 115.7 114.2
 Частные дома 118.3 117.9 113.5 101.6 101.0 96.5 110.0 118.0 111.6 116.2 113.4 108.6

Источник: Национальная статистическая служба Грузии.